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ORDEM INTERNA N° 03/03

Reedita, com alterações, a Ordem Interna n.º. 01/03 de 28 de fevereiro de 2003, que estabeleceu procedimentos para regularização de situações de inadimplência e revogou Ordens Internas ou decisões anteriores sobre o mesmo assunto.

O Diretor Presidente da Companhia de Habitação Popular de Campinas, no uso das atribuições inerentes ao seu cargo, tendo em vista que as normas que vinham sendo utilizados pela Cohab-Campinas para a regularização de situações de inadimplência, em qualquer dos empreendimentos administrados pela Companhia, eram emanadas de decisões da Diretoria e de Ordens Internas anteriores, pela presente regulamenta esses procedimentos, que deverão ser adotados a partir desta data, revogando-se todas as determinações anteriores sobre o assunto.

I . PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA – SETOR DE COBRANÇA/DF

1. O Setor de Cobrança (DF/DIFC) enviará mensalmente a todos os adquirentes com 2 prestações vencidas, carta de cobrança solicitando a quitação do débito e informando as penalidades que serão adotadas em persistindo a inadimplência (multa, juros e possibilidade ação judicial que poderá resultar mais despesas e até culminar com a perda do imóvel).

2. O Setor de Cobrança poderá, a pedido do adquirente inadimplente, formalizar acordos para quitação dos débitos, adotando-se qualquer uma das modalidades previstas nesta Ordem Interna, desde que observadas as eventuais restrições contratuais e a capacidade de pagamento do devedor.

II . PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA – SETOR DO CONTENCIOSO JURÍDICO/DJ.

3. A partir da constatação da terceira prestação em atraso deverá ser providenciada a notificação judicial do inadimplente, a qual deverá ser distribuída mediante a prévia verificação da continuidade do inadimplemento, quando o atraso for igual ou superior a quatro prestações, considerando que o total do débito atualizado não poderá ser inferior ao valor de meio salário mínimo vigente.

3.1. Antes porém das providências referentes à NOTIFICAÇÃO, deverá ser consultado o Diretor Financeiro e Comercial para verificar se está havendo algum programa de renegociação coletiva no conjunto habitacional;

4. Cumprida a notificação e devolvidos os autos à Cohab e, constatando-se que o adquirente não respondeu a notificação, pagando o débito, ou firmando acordo para pagá-lo, deverá ser iniciada a segunda fase da cobrança judicial, com a propositura da ação de rescisão do contrato, considerando que o total do débito atualizado não poderá ser inferior ao valor de dois salários mínimos.

4.1. Se a notificação não for cumprida, por não ter sido ou não terem sido encontrados os réus e o oficial de justiça certificar que o imóvel está na posse de terceiros, ou abandonado, este fato deverá ser informado pelo advogado da ação ao Departamento de Comercialização, para que sejam tomadas as providências que o caso exigir, no sentido de se regularizar a ocupação, pela formalização de cessão de direitos, pela recomercialização ou pela ocupação condicional, o que poderá indicar novo rumo a ser dado à medida judicial inicialmente proposta, nos termos da Ordem Interna n° 02/03 de 7 de dezembro de 2001, reeditada em 14/05/2003.

4.2. Na eventual impossibilidade de notificação de um dos adquirentes, constatada pelo Oficial de Justiça, o SCJ/DJ encaminhará expediente ao Departamento de Comercialização, para convocação do interessado, visita domiciliar, ou outro procedimento operacional da área, a fim de se verificar a necessidade de publicação de edital de notificação.

4.3. Comparecendo o adquirente espontaneamente na sede da Cohab, antes da propositura da ação de rescisão contratual e, em se verificando tratar-se de inadimplemento decorrente de razões de caráter social (desemprego, problemas de saúde e de ordem familiar), o assunto será analisado pelo Departamento de Comercialização/ Serviço Social, que emitirá parecer sobre a conveniência da medida judicial ou outro procedimento mais adequado à solução do caso.

5. Procedimentos a serem adotados no curso de ação de rescisão de contrato:

Na hipótese de o inadimplente, contra o qual já tenha sido proposta ação de rescisão do contrato, pretender firmar acordo para pagamento parcelado do débito, deverão ser observados os seguintes procedimentos:

A – O acordo deverá ser formulado, sempre, observando-se a viabilidade de seu cumprimento em relação à renda mensal do adquirente. Para tanto será possível, até mesmo, acordo que contemple a concessão de moratória em relação ao valor devido, por tempo determinado. Nesta hipótese, o inadimplente reiniciará o pagamento das prestações vincendas, a partir da formalização do acordo para, depois de um prazo acertado entre as partes, começar a pagar, também, a parte do débito abrangido pela moratória.

B – Verificar no Departamento Jurídico se o réu já teria sido citado e contestado, ou não, a ação.

B.1. Se a resposta for positiva, o acordo só poderá ser firmado com a interveniência dos advogados do réu e da Cohab, para que se requeira a sua homologação por sentença em juízo.

B.2. Se o réu tiver sido citado, mas não contestado a ação, se fará o acordo, do qual deverá ser cientificado o advogado que cuida do processo, para requerer a suspensão do andamento do feito em face do acordo.

B.3. Se o réu não tiver sido citado, não haverá como se requerer a homologação do acordo em juízo. O advogado do processo no entanto deverá ser informado do acordo, para requerer a suspensão do andamento do feito pelo prazo do seu cumprimento ou pelo maior prazo possível .

III. MODALIDADES DE ACORDOS.

1. Acordo convencional I: pagamento de 1 prestação atrasada mensalmente, durante 6 meses, após, retorno para avaliação. Nessa avaliação o adquirente poderá optar pelo pagamento de 2 prestações mensais ou, alternadamente, 1 e 2 prestações, até a liquidação do débito. (Termo de Acordo modelo 1).

2. Acordo convencional II: quantidade de parcelas fixas mensalmente (2, 3, etc.), até a liquidação do débito. (Termo de Acordo modelo 1).

3. Acordo provisório: tendo sido constatada a possibilidade de que o adquirente, no futuro, venha adquirir melhores condições financeiras, poderá ser formalizado acordo que possibilite o pagamento mensal de uma prestação atrasada, durante o prazo de até 6 meses. Decorrido esse prazo o adquirente deverá retornar e optar por um dos acordos previstos nesta Ordem Interna. (Termo de Acordo modelo 1).

4. Adquirentes com sentença: pagamento de 50% do débito e o restante em 4 parcelas e mais a parcela do mês. (Fluxo I – "Acordo Após Sentença" e Termo de Acordo modelo 2). Casos excepcionais serão tratados pelo Departamento de Comercialização/Serviço Social (vide item IV Incorporação de débitos – Situação Excepcional).

5. Concessão de prazos de carência: de acordo com as possibilidades financeiras do adquirente, para início do pagamento das prestações em atraso. Isto implica na carência das prestações inadimplentes, passando o adquirente a pagar a prestação do mês em vigência. (Termo de Acordo modelo 3).

5.1. Após o transcurso do prazo de carência o adquirente passa a pagar, juntamente com a prestação do mês, as prestações atrasadas devidamente corrigidas, em conformidade com o acordo firmado.

5.2. Quando do término do prazo de carência, o adquirente não tiver condições de cumprir o acordo firmado, isto é, o pagamento das prestações em carência, ser-lhe-á concedido novo prazo de carência (desde que tenha cumprido o acordado anteriormente - pagamento da prestação do mês), e assim sucessivamente, em havendo essa necessidade. Em persistindo a incapacidade desse pagamento, a carência poderá ser estendida até o término do prazo contratual, a partir do qual o adquirente pagará no mínimo uma prestação inadimplente ao mês, devidamente reajustada.

5.3. Se o adquirente após a formalização do acordo e, estando dentro do prazo de carência, reincidir na inadimplência, perderá todos os benefícios do programa, sendo penalizado com os procedimentos judiciais cabíveis, inclusive quanto a formalização de novo acordo.

6. Adquirente desempregado em situação de inadimplência. A esse adquirente, desde que devidamente comprovada pelo Departamento de Comercialização/Serviço Social e através de documentação hábil, a perda de renda familiar mensal, poderá ser concedida carência de no máximo 6 meses, para reinicio do pagamento da prestação do mês e formalização dos acordos indicados nos itens anteriores, para pagamento dos valores inadimplentes. (Termo de Acordo modelo 4).

7. Dilatação de prazo e formalização de acordo (sem incorporação de débitos). Em havendo interesse do adquirente (Requerimento modelo A), em dilatar o prazo de seu financiamento, com o objetivo de reduzir o valor da prestação, mas existindo débito, esse poderá ser objeto de acordo, o que viabilizará a abertura do Fluxo II - "Dilatação de prazo com acordo para pagamento de débito".

8. Refinanciamento do saldo devedor pelo PCM e formalização de acordo (sem incorporação de débitos). Em havendo interesse do adquirente (Requerimento modelo A), em optar pelo PCM, com refinanciamento do saldo devedor, mas existindo débito, esse poderá ser objeto de acordo, o que viabilizará a abertura do Fluxo III - "Refinanciamento do Saldo Devedor pelo Sistema PCM com acordo para pagamento de débito".

IV. INCORPORAÇÃO DE DÉBITOS E OUTROS TIPOS DE ACORDOS EM SITUAÇÃO EXCEPCIONAL.

É proibida a Incorporação de débitos com refinanciamento do saldo devedor e dilatação de prazo, exceção feita para os casos sociais encaminhados pelo Setor de Cobrança ao Departamento de Comercialização/Serviço Social e considerados graves, por esse Departamento, observados os critérios abaixo.

A. Desemprego:

Mais de 06 meses sem nenhum trabalho que gere renda;

Mais de 06 meses com trabalhos instáveis (trabalha apenas alguns dias do mês).

Observação:

Não é considerado desempregado o adquirente que já tem um trabalho estável na economia informal.

Deverá ser verificado se quando o adquirente adquiriu o imóvel, já se encontrava nesta condição (trabalhador sem vínculo empregatício).

B. Problemas de Saúde - Doenças crônicas ou graves que impossibilitam o trabalho, gerando:

B.1. Nos casos da Economia Formal - a morosidade do recebimento do auxílio doença junto ao INSS, provocando descontrole ou agravamento da situação financeira da família, causando entre outros, atrasos no pagamento das prestações do seu imóvel.

B.2. Nos casos da Economia Informal – quando a perda total da renda ocasionar o desequilíbrio dos compromissos financeiros, com conseqüências físicas e emocionais que exigem, muitas vezes, apoio de seu grupo familiar e o encaminhamento aos recursos sociais disponíveis no município.

C. Problemas de ordem familiar:

Separação conjugal;

Reclusão judicial de um dos membros da família;

Morte de um de seus familiares;

O uso de drogas e suas conseqüências.

Procedimentos para formalização desse tipo de acordo, quando recomendados pelo departamento de comercialização/ serviço social:

1. Incorporação do débito ao saldo devedor, com refinanciamento pelo prazo remanescente. Sistema PCM.

A. Por esse tipo de acordo o adquirente assume um novo financiamento, correspondente à soma do valor atualizado do débito e o saldo devedor do imóvel, com prestação recalculada em conformidade com a Lei 8.692 – Plano de Correção Monetária - PCM, pelo prazo remanescente do financiamento original. O acordo a ser formalizado deverá prever que o valor do débito incorporado poderá não ser incluído na quitação do saldo devedor, quando da eventual utilização de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço por parte do adquirente. Fluxo IV – "Incorporação de débito com refinanciamento do saldo devedor – PCM" (exclusivo do DC)".

2. Incorporação do débito ao saldo devedor com refinanciamento e dilatação de prazo.

B. Os adquirentes de lotes urbanizados incluídos na excepcionalidade prevista no item IV desta Ordem Interna, poderão incorporar o valor do débito ao saldo devedor, com o recalculo da nova prestação pelo prazo máximo de 240 meses, contados da data de assinatura do contrato, termo de adesão ou termo de ocupação originais. O prazo de financiamento para contratos inicialmente previstos em até 120 meses poderá ser dilatado, preferencialmente, para até 180 meses, permitindo-se chegar ao limite de 240 meses, desde que as condições de pagamento do adquirente assim o recomende.

Observação:

Independentemente do estágio de cobrança em que se encontre o adquirente e, em se constatando a inviabilidade do seu atendimento através dos acordos acima previstos, motivado por situação social extrema, o Setor de Cobrança o encaminhará para o Departamento de Comercialização / Serviço Social, para avaliação da situação sócio-econômica, podendo propor, em decorrência disso, outro tipo de acordo não previsto nesta Ordem Interna ou o encaminhamento que o assunto recomende.

Existindo ações de qualquer natureza contra o adquirente na situação indicada, o Setor do Contencioso Jurídico/DJ deverá ser comunicado, para a adoção de eventuais procedimentos jurídicos (suspensão de ações, de execução de sentenças, etc.).

A recomendação do Departamento de Comercialização / Serviço Social, propondo situações diversas das indicadas nesta Ordem Interna, deverá ser submetida à aprovação final da Diretoria da Cohab-Campinas.

V. SITUAÇÕES EXCEPCIONAIS TEMPORÁRIAS.

Procedimentos a serem adotados exclusivamente em relação adquirentes cujas dívidas sejam muito elevadas, a critério do Diretor Financeiro e Comercial, bem como em relação aos contratos que tenham sido rescindidos por sentença, mas não executada a reintegração, até a data da emissão desta Ordem Interna.

1. A Diretoria Financeira e Comercial convocará o adquirente para ser entrevistado, quando lhe será dada uma última oportunidade para a formalização de um acordo em caráter excepcional, condicionado esse benefício também, a que o adquirente resida no imóvel.

1.1. Comparecendo o adquirente, serão analisadas as possibilidades da formalização de acordo, fixando-se as suas condições, que deverão ser compatíveis com a sua renda, para viabilizar o seu efetivo cumprimento. Esse acordo deverá ser firmado, utilizando-se instrumento específico para essa hipótese.

1.2. Em casos excepcionais, quando o valor do saldo devedor do contrato for superior ao valor de mercado do imóvel, o contrato poderá ser distratado e o imóvel poderá ser recomercializado com o mesmo adquirente, desde que este seja detentor de renda suficiente para o pagamento das prestações.

1.2.1. Nos casos previstos no item acima, quando houver ação judicial, o adquirente terá que arcar com todas as custas e honorários advocatícios, que poderão ser parcelados.

1.2.2. No ato da formalização de acordo, ou da recomercialização do imóvel, o adquirente será cientificado pelo setor competente, de que não lhe será dada outra oportunidade para regularização de eventual nova inadimplência e de que a Cohab, em ocorrendo tal situação, adotará imediatamente as providências judiciais cabíveis, para a rescisão do contrato e reintegração do imóvel. Nessa oportunidade o adquirente também deverá assinar documento, em que declara ter conhecimento dessa condição e de que reside no imóvel, nos termos do item 1 acima.

Integram esta Ordem Interna, que entra em vigor nesta data, os seguintes modelos de requerimentos, modelos de termos de acordos e fluxos de encaminhamentos, referentes às situações por ela permitidas:

Requerimentos:

A. Pedido de dilatação de prazo de financiamento (Lei n.º 8.692/93 ou lotes urbanizados).

B. Pedido de refinanciamento do saldo devedor (Plano de Comprometimento de Renda PCM).

C. Mudança de plano com refinanciamento do saldo devedor (PES antigo para PCM).

Termos de acordos:

1. Acordo convencional.

2. Acordo com sentença.

3. Acordo com carência.

4. Acordo para desempregados.

Fluxos de encaminhamentos:

I. Acordo após sentença.

II. Dilatação de prazo com acordo para pagamento de débito (contratos subordinados à Lei n.º 8.692/93 e lotes urbanizados).

III. Refinanciamento do saldo devedor pelo sistema PCM com acordo para pagamento de débito (uso do Setor de Cobrança).

IV. Incorporação de débito – PCM com refinanciamento do saldo devedor – prazo remanescente (uso exclusivo do Departamento de Comercialização / S. Social).

V. Dilatação de prazo com ou sem incorporação de débito (contratos subordinados à Lei n.º 8.692/93 e lotes urbanizados). (Uso exclusivo do Departamento de Comercialização/Serviço Social).

Campinas, 24 de junho de 2003.

Fernando Vaz Pupo
Diretor Presidente